订购一份独立的 SMSF 物业估值，应当只需几分钟，而不是反复开会。本页将带您走完整个 流程——SMSF 物业估价师需要您提供什么、桌面评估与上门估值的范围区别、需时多久，以及 您最终获得的、用于基金账目与审计的签署报告。
先说背景。备受讨论的 2027 年 7 月 1 日资本利得税（CGT）计算方式变更，针对的是个人， 并不适用于自管养老金基金（SMSF）。您基金的义务是持续性的：每个财政年度，SMSF 都 必须按市场价值申报物业，用于基金财务报表与年度审计（SIS 法规 8.02B）。订购一份有依据 的估值，正是受托人干净利落地满足这项年度要求的方式。
1. 告知基金与物业信息#
为让估值无需来回沟通即可开始准备，请备妥以下内容：
- 物业地址与产权 / 地块信息。
- 确认该物业由您的 SMSF 持有（基金列于产权名下，或通过有限追索借贷安排的裸信托 持有）。
- 基金年度申报与审计的截止日期，以便估值日期契合您的申报周期。
- 您已有的支持证据——租约、过往估值或近期可比成交。证据越充分，得出的数字通常 越紧凑、越有依据。
您在下方表单中提交这些信息。该步骤不收取任何费用——我们会先确认合适的方案与固定价格。
2. 选择估值范围——桌面或上门#
决定 SMSF 估值形态的主要选择是范围，而非品牌。两种方案均为独立估值，由合资格估价师签署， 并按 SIS 法规 8.02B 的审计就绪标准编制。
| 桌面评估——$299 起 | 上门估值——$690 起 | |
|---|---|---|
| 估价师的工作方式 | 依据记录、影像、可比成交及您提供的资料（租约、过往估值） | 桌面路径全部内容，另加内外部实地查勘 |
| 最适合的 SMSF 情形 | 标准住宅物业；常规年度市场价值更新 | 近期装修或受损；特殊物业；关联方交易；上年度审计师曾质询 |
| 证据强度 | 典型持仓的客观、有依据证据 | 状况或审查强度影响价值时最有力的证据 |
| 交付速度 | 最快 | 稍长（需实地查勘） |
如不确定哪种合适，可先订购桌面方案，并注明物业的任何特殊之处——若上门查勘能为审计师 提供更有力的证据，我们会主动提示。更完整的费用说明请见 SMSF 物业估值费用。
3. 交付时间#
在看到物业信息后，我们会连同固定价格确认具体的交付时间。桌面评估最快；上门估值因包含 实地查勘而稍长。若您的审计或年度申报有硬性截止日期，请在表单中告知日期，我们会据此安排。
4. 收到签署报告#
您将收到一份由独立合资格估价师签署的估值报告——市场价值、估值日期、可比证据与估值方法 一应俱全，编排成您的会计师可直接放入基金财务报表、您的审计师可以依赖的形式。请参阅 怎样的估值才达到账目与审计的就绪标准。
签署的独立估值是最有力的单项证据，但并非 ATO 接受的唯一方法——受托人也可基于客观、有 依据的数据自行估值。当物业为重大资产、处于养老金阶段或涉及关联方交易时，独立估值正是 审计师最常期望的证据。
申请您的估值#
我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。
相关服务#
- 想在下单前了解年度义务并让基金做好准备？请参阅一份独立指南： SMSF 估值就绪度与估值频率。
- 会计师或管理人需要一次性为多个基金下单？专门的 批量 SMSF 估值服务可处理该工作流。
常见问题#
如何订购 SMSF 物业估值？
估价师需要哪些信息？
应该选桌面还是上门？
SMSF 物业估值需要多久？
我究竟会收到什么？
估价师独立于受托人吗？
以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。请与您基金的会计师或审计师确认估值时间与 处理方式。初步估价为自动生成，并非经认证的估值；已签署的估值另行出具。