[{"content":"smsfpropertyvaluer.com.au is where an SMSF trustee or their accountant orders an independent, signed valuation of the fund\u0026rsquo;s property for the annual return and audit. Residential, commercial, related-party, LRBA and pension-phase situations each have their own page because auditors ask different questions of each.\nWho runs it # This site is operated by Valuation Ready (ABN 65 397 914 685), an Australian property-valuation service that also operates valuationready.com.au and the sister sites named in the footer of every page. One operator, several doors: each site is written for one audience and one question, and all of them lead to the same service.\nHow a valuation is produced # Valuation Ready is building a national panel of independent qualified valuers so that a signed valuation can be arranged for a property in any state or territory through a valuer licensed there. Each report is prepared and signed by the valuer, who is responsible for the opinion of value. The valuer\u0026rsquo;s fee is for preparing the report and is not tied to the figure reached, so there is no incentive to arrive at a higher or lower number.\nIndependence and standards # A signed valuation gives you a documented market-value figure with an evidence trail: the comparable sales, the method, and the valuer\u0026rsquo;s signature and date. Reports are prepared to an ATO-acceptable standard for market-value evidence. There is no such thing as an \u0026ldquo;ATO-approved\u0026rdquo; valuation, and you will not read that phrase here. For an SMSF the point of independence is the audit: the report comes from someone with no stake in the figure, and every report names the valuer who signed it.\nWhat we do not do # This site provides general information and service intake. It is not tax, legal or financial advice. Ask a registered tax professional or licensed adviser how a valuation applies to your circumstances. We provide the valuation, not advice about your fund, and we do not act as auditor.\nTalk to us # Questions before you order, and anything after, go through the contact page.\n","date":"5 九月 2026","externalUrl":null,"permalink":"/about/","section":"SMSF Property Valuation - Independent \u0026 Audit-Ready","summary":"smsfpropertyvaluer.com.au is where an SMSF trustee or their accountant orders an independent, signed valuation of the fund’s property for the annual return and audit. Residential, commercial, related-party, LRBA and pension-phase situations each have their own page because auditors ask different questions of each.\nWho runs it # This site is operated by Valuation Ready (ABN 65 397 914 685), an Australian property-valuation service that also operates valuationready.com.au and the sister sites named in the footer of every page. One operator, several doors: each site is written for one audience and one question, and all of them lead to the same service.\n","title":"About SMSF Property Valuer","type":"page"},{"content":"Use one form and we will route it to the right person. You only need to tell us once.\nI am contacting about Select one Individual property owner valuation CGT, tax, land tax or SMSF valuation question Real estate agency partner enquiry Tax agent / accountancy partner enquiry Partner portal or bulk upload access Property valuer job opportunity Privacy or general support Name Email Phone Business / organisation Property address or coverage area Preferred next step Email me Call me Send partner pricing details Send bulk upload instructions Send job opportunity details Message I agree to be contacted about this enquiry. I understand Valuation Ready provides service intake and general information, not tax, legal or financial advice. Send enquiry Where your enquiry goes SMSF trustees: order, scope and pricing. Accountants and SMSF administrators: partner workflow and bulk requests. Existing orders: changes, timing and report questions. Privacy and support: data requests and general follow-up. Prefer to email or call? Write to enquiries@valuationready.com.au or call 0411 547 901. We reply by email.\nWho you are contacting # This site is operated by Valuation Ready (ABN 65 397 914 685), an Australian property-valuation service that also operates valuationready.com.au and the sister sites named in the footer of every page. One operator, several doors: each site is written for one audience and one question, and all of them lead to the same service.\nImportant # This site provides general information and service intake. It is not tax, legal or financial advice. Ask a registered tax professional or licensed adviser how a valuation applies to your circumstances.\n","date":"5 九月 2026","externalUrl":null,"permalink":"/contact/","section":"SMSF Property Valuation - Independent \u0026 Audit-Ready","summary":"Use one form and we will route it to the right person. You only need to tell us once.\nI am contacting about Select one Individual property owner valuation CGT, tax, land tax or SMSF valuation question Real estate agency partner enquiry Tax agent / accountancy partner enquiry Partner portal or bulk upload access Property valuer job opportunity Privacy or general support Name Email Phone Business / organisation Property address or coverage area Preferred next step Email me Call me Send partner pricing details Send bulk upload instructions Send job opportunity details Message I agree to be contacted about this enquiry. I understand Valuation Ready provides service intake and general information, not tax, legal or financial advice. Send enquiry Where your enquiry goes SMSF trustees: order, scope and pricing. Accountants and SMSF administrators: partner workflow and bulk requests. Existing orders: changes, timing and report questions. Privacy and support: data requests and general follow-up. Prefer to email or call? Write to enquiries@valuationready.com.au or call 0411 547 901. We reply by email.\n","title":"Contact SMSF Property Valuer","type":"page"},{"content":"让您的 SMSF 进入退休（养老金）阶段，会把基金物业的市场价值从后台记账变成驱动实际 计算的数字。当成员开始领取退休阶段收入流时，基金资产的价值决定养老金的期初余额——而 这又逐年影响转移余额账户（transfer balance account）与最低养老金。本页说明为何在养老金 开始时通常需要一份有依据的估值，以及养老金存续期间每一年为何也需要。\n一如既往，基金的根本义务是年度性的：每个财政年度，物业都必须按市场价值申报，用于账目 与审计（SIS 法规 8.02B）。（2027 年 7 月 1 日的资本利得税变更针对个人，并不适用于 SMSF。）\n订购估值\n养老金开始时市场价值为何重要 # 开始领取退休阶段收入流，正是 ATO 指引提示需要有依据估值的事件之一，因为多个数字都 依赖它：\n养老金期初余额。 养老金以支持它的资产价值起算——因此物业在开始日必须有一个及时、 有依据的市场价值。 转移余额账户。 开始退休阶段养老金会计入成员的转移余额账户，并对照转移余额上限 （transfer balance cap）衡量——因此价值必须准确。 豁免当期养老金收入（ECPI）。 基金在养老金阶段可豁免的收入比例依赖资产价值，这 使得从第一天起就有一个有依据的数字十分重要。 养老金阶段每一年也需要 # 养老金并非一次设定、之后不管。每年 7 月 1 日，成员必须领取的最低养老金是账户余额的 一个百分比——而该余额取决于基金资产（包括物业）的市场价值。因此，除年度审计的常规市场 价值申报外，一份及时、有依据的估值还为每年的最低养老金重新计算提供依据。怎样的价值才 达到账目与审计的就绪标准，以及一份 独立指南SMSF 物业多久需要估值一次， 可参阅相应页面。\n独立估值是最干净的证据 # 由于养老金阶段是审查更严的情形之一，一份独立、签署的估值是开始价值最有力的单项证据。 受托人可以基于客观、有依据的数据自行估值，因此这并非唯一被接受的方法——但当养老金取决于 这个数字时，独立、审计就绪的报告是支持它最干净的方式。具体时间与计算请与负责养老金机制的 基金会计师或管理人确认；我们提供估值。\n何时为养老金订购估值 # 养老金开始时——收入流与转移余额账户的期初价值。 养老金存续期间每年 7 月 1 日——用于最低养老金重新计算与年度审计。 部分转回、新设养老金或重置余额的成员事件发生时。 费用与范围 # 为开始养老金而估值的标准住宅物业通常适合桌面评估（$299 起）；当状况或审查影响价值时， 上门估值（$690 起）能提供更有力的证据——当养老金取决于该数字时，这一点值得权衡。 为参考值；看到物业后我们会确认固定价格。请见费用说明 与如何订购。\n申请您的估值 # 无法保存您的请求，请重试。 谢谢\u0026mdash;\u0026mdash;我们已收到您的请求，会尽快通过邮件发送后续步骤和个性化报价。如一个工作日内未收到，请检查垃圾邮件文件夹。 名字 姓氏 电子邮箱 邮箱是主要的沟通渠道 电话 物业地址 澳洲地址\u0026mdash;\u0026mdash;需要估值的物业。 估值对象是？ 个人 信托 / 合伙 SMSF 公司 您需要哪种估值？ 桌面评估\u0026mdash;\u0026mdash;无需上门 上门估值\u0026mdash;\u0026mdash;估价师到访物业 专项估值\u0026mdash;\u0026mdash;复杂或非标准物业 不确定\u0026mdash;\u0026mdash;请为我推荐 如不确定，请选择最后一项\u0026mdash;\u0026mdash;我们会在报价中给出建议。 此步骤不收取任何费用\u0026mdash;\u0026mdash;我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。\n我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。\n提交估值申请 我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。\n相关服务 # 想在下单前全面了解年度义务与就绪度？请参阅一份独立指南： SMSF 估值就绪度与 SIS 8.02B。 会计师或管理人需要为多个基金开始养老金？专门的 批量 SMSF 估值服务可支持该工作流。 常见问题 # 开始领取 SMSF 养老金需要物业估值吗？ 退休阶段养老金以支持它的资产市场价值起算，且养老金开始是通常需要有依据估值的事件之一。一份及时、独立的估值是开始价值最干净的证据。 养老金阶段为何需要市场价值？ 多个数字依赖它：养老金期初余额、对照上限衡量的转移余额账户，以及豁免当期养老金收入的比例。物业必须有一个及时、有依据的价值，这些计算才准确。 养老金阶段每年都要重新估值吗？ 是——每年 7 月 1 日的最低养老金是账户余额的一个百分比，取决于资产市场价值，且年度审计仍需 SIS 法规 8.02B 下的市场价值。一份及时的估值同时服务两者。 受托人自估对养老金估值够用吗？ 受托人可基于客观、有依据的数据自估，这是一种被接受的方法——但由于养老金取决于该数字，独立签署的估值是最有力的证据。计算请与您的会计师确认。 为养老金估值要多少钱？ 桌面 $299 起，上门 $690 起（为参考值）。标准住宅通常适合桌面；当状况或审查影响价值时上门更有力。看到物业后我们会确认固定价格。 这是财务或 SMSF 建议吗？ 不是——我们提供独立估值，而非关于您养老金或基金的建议。养老金时间、上限与计算请与您基金的会计师或管理人确认。 以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。养老金时间、转移余额与最低养老金计算请与您 基金的会计师或管理人确认。初步估价为自动生成，并非经认证的估值；已签署的估值另行出具。\n","date":"2026年8月23日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/smsf-property-valuation-for-pension-phase/","section":"SMSF 物业估值 - 独立、签署、审计就绪（法规 8.02B）","summary":"让您的 SMSF 进入退休（养老金）阶段，会把基金物业的市场价值从后台记账变成驱动实际 计算的数字。当成员开始领取退休阶段收入流时，基金资产的价值决定养老金的期初余额——而 这又逐年影响转移余额账户（transfer balance account）与最低养老金。本页说明为何在养老金 开始时通常需要一份有依据的估值，以及养老金存续期间每一年为何也需要。\n一如既往，基金的根本义务是年度性的：每个财政年度，物业都必须按市场价值申报，用于账目 与审计（SIS 法规 8.02B）。（2027 年 7 月 1 日的资本利得税变更针对个人，并不适用于 SMSF。）\n订购估值\n养老金开始时市场价值为何重要 # 开始领取退休阶段收入流，正是 ATO 指引提示需要有依据估值的事件之一，因为多个数字都 依赖它：\n养老金期初余额。 养老金以支持它的资产价值起算——因此物业在开始日必须有一个及时、 有依据的市场价值。 转移余额账户。 开始退休阶段养老金会计入成员的转移余额账户，并对照转移余额上限 （transfer balance cap）衡量——因此价值必须准确。 豁免当期养老金收入（ECPI）。 基金在养老金阶段可豁免的收入比例依赖资产价值，这 使得从第一天起就有一个有依据的数字十分重要。 养老金阶段每一年也需要 # 养老金并非一次设定、之后不管。每年 7 月 1 日，成员必须领取的最低养老金是账户余额的 一个百分比——而该余额取决于基金资产（包括物业）的市场价值。因此，除年度审计的常规市场 价值申报外，一份及时、有依据的估值还为每年的最低养老金重新计算提供依据。怎样的价值才 达到账目与审计的就绪标准，以及一份 独立指南SMSF 物业多久需要估值一次， 可参阅相应页面。\n","title":"养老金阶段的 SMSF 物业估值","type":"page"},{"content":"当 SMSF 以借入资金购买物业时，须通过有限追索借贷安排（LRBA）进行——物业由一个独立的 持有信托（裸信托，bare trust）持有，直至贷款还清。这一结构为「有依据的市场价值」带来 两类受众：贷款机构，据此核定并复核针对该物业的贷款；以及基金的年度审计，需要 每年按市场价值列报该物业。本页说明为何借贷购入的物业仍需有依据的估值，以及何时需要。\n年度义务不因存在贷款而改变：每个财政年度，SMSF 都必须按市场价值申报物业，用于基金 财务报表与审计（SIS 法规 8.02B）。（2027 年 7 月 1 日的资本利得税变更针对个人，并不 适用于 SMSF。）\n订购估值\n贷款机构为何需要市场价值 # 向 SMSF 放贷的机构态度审慎。一份有依据的独立市场价值，是购入时贷款价值比（LVR）的 基础，在任何再融资或复核时同样如此。数字薄弱或过时可能拖延交割或再融资，因此尽早 取得有依据的估值能让整个安排顺畅推进。\n年度审计同样需要它 # 贷款交割后，物业仍列于基金账目，并像其他任何资产一样在年度审计中受检。物业通常是 重大资产，且涉及借贷时其价值还影响基金的净头寸与成员余额——因此审计师期望客观、 有依据的证据，而非凑整数。签署的独立估值是其中最有力的单项证据，尽管受托人也可基于 客观、有依据的数据自行估值。怎样的报告才达到 账目与审计的就绪标准，可参阅相应页面。\n单一可购资产的背景 # LRBA 只能用于购入单一可购资产（或被视为一体的一组资产），且借款一般不得用于对该 资产进行超出维修与保养范围的改良。实践中，这意味着基金的价值紧随这一项资产变化——因此 在关键时点做一份清晰、带日期的估值既直截了当，也值得在基金证据档案中保持更新。\nLRBA 物业何时需要估值 # 购入时——贷款机构的要求，也是基金的期初价值。 每个财政年度——用于账目与审计的市场价值申报（SIS 法规 8.02B）。 再融资或贷款复核时——贷款机构会重新检验价值。 借款来自关联方时——贷款条款须反映公平交易、有依据的价值；条款本身属于建议范畴， 请与您的 SMSF 顾问确认。 贷款还清、物业转出持有信托时。 费用与范围 # 做年度更新的标准住宅 LRBA 物业通常适合桌面评估（$299 起）；当状况、关联方因素，或 贷款机构或审计师的质询涉及其中时，上门估值（$690 起）能提供更有力的证据。为参考值；看到物业后我们会确认固定价格。完整的费用说明 与如何订购请见相应页面。若 LRBA 物业为 商业物业，请见 SMSF 商业物业估值。\n申请您的估值 # 无法保存您的请求，请重试。 谢谢\u0026mdash;\u0026mdash;我们已收到您的请求，会尽快通过邮件发送后续步骤和个性化报价。如一个工作日内未收到，请检查垃圾邮件文件夹。 名字 姓氏 电子邮箱 邮箱是主要的沟通渠道 电话 物业地址 澳洲地址\u0026mdash;\u0026mdash;需要估值的物业。 估值对象是？ 个人 信托 / 合伙 SMSF 公司 您需要哪种估值？ 桌面评估\u0026mdash;\u0026mdash;无需上门 上门估值\u0026mdash;\u0026mdash;估价师到访物业 专项估值\u0026mdash;\u0026mdash;复杂或非标准物业 不确定\u0026mdash;\u0026mdash;请为我推荐 如不确定，请选择最后一项\u0026mdash;\u0026mdash;我们会在报价中给出建议。 此步骤不收取任何费用\u0026mdash;\u0026mdash;我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。\n我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。\n提交估值申请 我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。\n相关服务 # 初次了解借贷如何与年度估值义务交互？请参阅一份独立指南： SMSF 估值就绪度与估值频率。 会计师或管理人需要批量处理 LRBA 基金？专门的 批量 SMSF 估值服务可支持该工作流。 常见问题 # 用 SMSF 贷款购入的物业需要估值吗？ 需要。年度市场价值要求（SIS 法规 8.02B）不因借贷而改变，而 LRBA 还有自己的估值时点——购入与再融资时的贷款机构，以及任何关联方贷款条款复核。请保持基金证据的更新。 为什么贷款机构和审计师都需要估值？ 两者用途不同：贷款机构据有依据的价值核定并复核贷款，而审计师检验基金账目中列报的价值。一份独立、带日期的估值可同时干净地服务两者。 什么是有限追索借贷安排（LRBA）？ LRBA 是 SMSF 借贷购房的方式：资产由独立的持有信托（裸信托）持有，贷款机构的追索仅限于该单一可购资产。价值紧随这一项资产，因此在每个关键时点做一份清晰、带日期的估值很重要。 LRBA 再融资需要新的估值吗？ 贷款机构通常会在再融资或贷款复核时重新检验市场价值，因此一份及时、有依据的估值有助于流程。具体要求请与您的贷款机构确认；我们提供独立的估值证据。 LRBA 物业估值要多少钱？ 桌面 $299 起，上门 $690 起（为参考值）。标准住宅 LRBA 物业通常适合桌面；当状况或审查影响价值时上门更有力。看到物业后我们会确认固定价格。 这是财务或 SMSF 建议吗？ 不是——我们提供独立估值，而非关于您基金或其借贷的建议。贷款条款与估值时间请与您的贷款机构及基金的会计师或审计师确认。 以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。贷款机构要求、贷款条款与估值时间请与您的 贷款机构及基金的会计师或核准 SMSF 审计师确认。初步估价为自动生成，并非经认证的估值； 已签署的估值另行出具。\n","date":"2026年8月16日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/smsf-property-valuation-for-lrba/","section":"SMSF 物业估值 - 独立、签署、审计就绪（法规 8.02B）","summary":"当 SMSF 以借入资金购买物业时，须通过有限追索借贷安排（LRBA）进行——物业由一个独立的 持有信托（裸信托，bare trust）持有，直至贷款还清。这一结构为「有依据的市场价值」带来 两类受众：贷款机构，据此核定并复核针对该物业的贷款；以及基金的年度审计，需要 每年按市场价值列报该物业。本页说明为何借贷购入的物业仍需有依据的估值，以及何时需要。\n年度义务不因存在贷款而改变：每个财政年度，SMSF 都必须按市场价值申报物业，用于基金 财务报表与审计（SIS 法规 8.02B）。（2027 年 7 月 1 日的资本利得税变更针对个人，并不 适用于 SMSF。）\n订购估值\n贷款机构为何需要市场价值 # 向 SMSF 放贷的机构态度审慎。一份有依据的独立市场价值，是购入时贷款价值比（LVR）的 基础，在任何再融资或复核时同样如此。数字薄弱或过时可能拖延交割或再融资，因此尽早 取得有依据的估值能让整个安排顺畅推进。\n年度审计同样需要它 # 贷款交割后，物业仍列于基金账目，并像其他任何资产一样在年度审计中受检。物业通常是 重大资产，且涉及借贷时其价值还影响基金的净头寸与成员余额——因此审计师期望客观、 有依据的证据，而非凑整数。签署的独立估值是其中最有力的单项证据，尽管受托人也可基于 客观、有依据的数据自行估值。怎样的报告才达到 账目与审计的就绪标准，可参阅相应页面。\n单一可购资产的背景 # LRBA 只能用于购入单一可购资产（或被视为一体的一组资产），且借款一般不得用于对该 资产进行超出维修与保养范围的改良。实践中，这意味着基金的价值紧随这一项资产变化——因此 在关键时点做一份清晰、带日期的估值既直截了当，也值得在基金证据档案中保持更新。\n","title":"SMSF LRBA 物业估值（借贷购房）","type":"page"},{"content":"当物业在您的 SMSF 与关联方之间易手时——实物（in-specie）缴款进入基金、转出给成员， 或租给关联企业——该交易一般须按公平交易（arm\u0026rsquo;s-length）市场价值进行。这正是估值 证据质量最为关键的场景，因为基金与另一方彼此并不独立，一个客观、带日期的数字，正是横亘 在交易与审计师质疑之间的关键。本页说明其中缘由，以及您何时需要估值。\n在任何交易之下，年度义务依然适用：每个财政年度，物业按市场价值申报，用于账目与审计 （SIS 法规 8.02B）。（2027 年 7 月 1 日的资本利得税变更针对个人，并不适用于 SMSF。）\n订购估值\n为什么这里的公平交易证据最为关键 # SMSF 与关联方之间的交易之所以受到额外审查，正因为双方利益相连。规则一般要求交易按市场 价值进行，且审计师会严格审查关联方交易。一份以交易日为准、签署的独立估值，是「交易确为 市场价值」这一点最有力的单项证据。受托人可以基于客观、有依据的数据自行估值，因此这并非 唯一被接受的方法——但对于关联方交易，独立、审计就绪的证据是对各方最干净的保护。\n实物转移：缴款以及转入或转出 # 实物转移移交的是物业本身，而非现金：\n实物缴款进入基金——例如缴入营业用房地产。它按市场价值计入，会影响缴款上限，因此 价值必须以转移日为准、站得住脚。 转出给成员——以实物支付的权益，或从基金移出的资产，均按市场价值进行，从而同时 保护退出成员与留存成员。 转移日即估值日。 由于上限与余额取决于该数字，交易发生当刻的带日期证据正是审计师 所看重的。 基金可以与不可以购入什么 # 购入规则很严格，且属于建议范畴，交易前请与您的 SMSF 顾问确认。一般而言，基金不得从 关联方购入住宅物业；而完全用于经营的营业用房地产可以购入——但必须按市场价值并有妥善 证据。这正是独立、带日期的估值证据发挥作用之处。若物业为商业或营业场所，请见 SMSF 商业物业估值。\n何时需要关联方估值 # 物业实物缴款进入基金。 向成员的实物转移或权益支付。 从关联方购入营业用房地产。 与关联租户的租赁或租金审查。 按市场价值结算余额的成员退出或基金清盘。 由于这些情形下状况与审查都会影响价值，上门估值往往能提供最有力的证据——请见 费用说明、如何订购， 以及怎样的报告才达到账目与审计的就绪标准。\n费用与范围 # 关联方交易通常适合上门估值（$690 起）以获得最有力、最站得住脚的证据，尽管简单 情形也可采用桌面评估（$299 起）。为参考值；看到物业后我们会确认固定价格。\n申请您的估值 # 无法保存您的请求，请重试。 谢谢\u0026mdash;\u0026mdash;我们已收到您的请求，会尽快通过邮件发送后续步骤和个性化报价。如一个工作日内未收到，请检查垃圾邮件文件夹。 名字 姓氏 电子邮箱 邮箱是主要的沟通渠道 电话 物业地址 澳洲地址\u0026mdash;\u0026mdash;需要估值的物业。 估值对象是？ 个人 信托 / 合伙 SMSF 公司 您需要哪种估值？ 桌面评估\u0026mdash;\u0026mdash;无需上门 上门估值\u0026mdash;\u0026mdash;估价师到访物业 专项估值\u0026mdash;\u0026mdash;复杂或非标准物业 不确定\u0026mdash;\u0026mdash;请为我推荐 如不确定，请选择最后一项\u0026mdash;\u0026mdash;我们会在报价中给出建议。 此步骤不收取任何费用\u0026mdash;\u0026mdash;我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。\n我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。\n提交估值申请 我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。\n相关服务 # 想了解市场价值义务与审计师期望的背景？请参阅一份独立指南： SMSF 估值就绪度与 SIS 8.02B。 会计师或管理人需要为多个基金处理关联方交易？专门的 批量 SMSF 估值服务可支持该工作流。 常见问题 # 什么是 SMSF 关联方物业估值？ 当物业在您的基金与关联方之间交易时使用的独立市场估值——实物缴款、转出给成员、购入营业场所或关联方租赁。它证明该交易确为公平交易的市场价值。 关联方交易为何需要如此有力的证据？ 因为基金与另一方并不独立，规则一般要求按市场价值进行，且审计师会严格审查。一份以交易日为准的独立估值，是证明其确为市场价值最干净的方式。 什么是实物转移，何时估值？ 实物转移移交的是物业本身而非现金——作为缴款进入基金，或转出给成员。它以转移日的市场价值进行，因此该时点的带日期估值证据正是审计师所看重的。 我的 SMSF 可以从我或亲属手上购买物业吗？ 基金一般不得从关联方购入住宅物业；完全用于经营的营业用房地产可以购入，但必须按市场价值并有妥善证据。购入规则属于建议范畴——交易前请与您的 SMSF 顾问确认。 关联方 SMSF 估值要多少钱？ 桌面 $299 起，上门 $690 起（为参考值）。关联方交易通常适合上门以获得最有力的证据。看到物业后我们会确认固定价格。 这是财务或 SMSF 建议吗？ 不是——我们提供独立估值，而非关于该交易或您基金的建议。交易规则、上限与时间请与您基金的会计师、审计师或 SMSF 顾问确认。 以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。购入规则、缴款上限与时间请在交易前与您基金的 会计师、核准 SMSF 审计师或 SMSF 顾问确认。初步估价为自动生成，并非经认证的估值；已签署的 估值另行出具。\n","date":"2026年8月16日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/smsf-related-party-property-valuation/","section":"SMSF 物业估值 - 独立、签署、审计就绪（法规 8.02B）","summary":"当物业在您的 SMSF 与关联方之间易手时——实物（in-specie）缴款进入基金、转出给成员， 或租给关联企业——该交易一般须按公平交易（arm’s-length）市场价值进行。这正是估值 证据质量最为关键的场景，因为基金与另一方彼此并不独立，一个客观、带日期的数字，正是横亘 在交易与审计师质疑之间的关键。本页说明其中缘由，以及您何时需要估值。\n在任何交易之下，年度义务依然适用：每个财政年度，物业按市场价值申报，用于账目与审计 （SIS 法规 8.02B）。（2027 年 7 月 1 日的资本利得税变更针对个人，并不适用于 SMSF。）\n订购估值\n为什么这里的公平交易证据最为关键 # SMSF 与关联方之间的交易之所以受到额外审查，正因为双方利益相连。规则一般要求交易按市场 价值进行，且审计师会严格审查关联方交易。一份以交易日为准、签署的独立估值，是「交易确为 市场价值」这一点最有力的单项证据。受托人可以基于客观、有依据的数据自行估值，因此这并非 唯一被接受的方法——但对于关联方交易，独立、审计就绪的证据是对各方最干净的保护。\n实物转移：缴款以及转入或转出 # 实物转移移交的是物业本身，而非现金：\n实物缴款进入基金——例如缴入营业用房地产。它按市场价值计入，会影响缴款上限，因此 价值必须以转移日为准、站得住脚。 转出给成员——以实物支付的权益，或从基金移出的资产，均按市场价值进行，从而同时 保护退出成员与留存成员。 转移日即估值日。 由于上限与余额取决于该数字，交易发生当刻的带日期证据正是审计师 所看重的。 基金可以与不可以购入什么 # 购入规则很严格，且属于建议范畴，交易前请与您的 SMSF 顾问确认。一般而言，基金不得从 关联方购入住宅物业；而完全用于经营的营业用房地产可以购入——但必须按市场价值并有妥善 证据。这正是独立、带日期的估值证据发挥作用之处。若物业为商业或营业场所，请见 SMSF 商业物业估值。\n","title":"SMSF 关联方物业估值","type":"page"},{"content":"SMSF 持有的商业物业——办公室、商铺、仓库，或您自己企业向基金承租的营业场所 ——与住宅持仓一样，每年都必须在基金账目中列示一个市场价值。不同之处在于这个价值是 如何得出的：商业价值依赖于租约以及物业产生的收入，而不仅仅是可比住宅成交。本页说明 商业物业或营业用房地产（business real property）估值有何不同、为什么独立估值很重要， 以及您的基金何时需要它。\n您基金在此的义务是持续性的——每个财政年度，SMSF 都必须按市场价值申报物业，用于基金 财务报表与审计（SIS 法规 8.02B）。（备受讨论的 2027 年 7 月 1 日资本利得税（CGT） 变更针对个人，并不适用于 SMSF。）\n订购估值\n商业物业与住宅物业的区别 # 商业估值与标准住宅估值是不同性质的工作：\n收入与租约证据。 价值由租金、租期、租户以及由谁承担支出决定——因此租约是核心 证据，而非可有可无。 资本化率（cap rate）。 估价师通常按市场收益率将物业的净收入资本化，再与成交 相互印证。住宅估值很少这样做。 可比成交较少。 商业与工业成交更少、彼此差异更大，因此建立有依据的数字需要更多 分析。 状况、装修与用途。 分区规划、建筑状况、租户装修与混合用途都会影响数字，这正是 实地查勘往往物有所值的原因。 正因如此，商业与营业用房地产更常适合上门估值——由估价师亲自查勘场所并审阅租约。\n租给关联企业的营业用房地产 # 一种常见的 SMSF 结构是：由基金持有营业用房地产（完全且专门用于经营的场所），并租给 关联企业。这是允许的，但附有条件：租约必须为真实的公平交易（arm\u0026rsquo;s-length）条款， 租金按市场水平设定。审计师会同时严格审查市场价值与租约条款，因此独立、带日期 的价值证据能为整个安排提供支持。当租户为关联方时，可参阅 关联方物业估值，了解怎样的证据才站得住脚。\n为什么这里独立估值尤为重要 # 商业持仓往往是基金的重大资产，且常与关联方相连——这正是 ATO 指引提示需要独立估值的 情形。受托人可以基于客观、有依据的数据自行估值，因此签署的独立估值是最有力的单项 证据，而非唯一被接受的方法。对于价值取决于租约与收入分析的商业物业而言，这份独立、 审计就绪的证据是通过审计最干净的方式。\n您的基金何时需要它 # 每个财政年度——用于账目与审计的市场价值申报（SIS 法规 8.02B）。 从关联方购入营业用房地产——允许，但必须按市场价值并有妥善证据。 与关联租户签订新租约、续租或进行租金审查。 再融资或借贷（LRBA）、开始领取养老金，或物业占基金资产比重较大。 审计师对上年度价值或租约提出质询。 费用与范围 # 标准的商业情形可采用桌面评估（$299 起），但租给关联企业的场所，或特殊、较高价值的 持仓，通常适合上门估值（$690 起）以获得最有力的证据。为参考值；看到 物业后我们会确认固定价格。完整的费用说明与 如何订购请见相应页面，怎样的报告才达到 账目与审计的就绪标准亦有说明。\n申请您的估值 # 无法保存您的请求，请重试。 谢谢\u0026mdash;\u0026mdash;我们已收到您的请求，会尽快通过邮件发送后续步骤和个性化报价。如一个工作日内未收到，请检查垃圾邮件文件夹。 名字 姓氏 电子邮箱 邮箱是主要的沟通渠道 电话 物业地址 澳洲地址\u0026mdash;\u0026mdash;需要估值的物业。 估值对象是？ 个人 信托 / 合伙 SMSF 公司 您需要哪种估值？ 桌面评估\u0026mdash;\u0026mdash;无需上门 上门估值\u0026mdash;\u0026mdash;估价师到访物业 专项估值\u0026mdash;\u0026mdash;复杂或非标准物业 不确定\u0026mdash;\u0026mdash;请为我推荐 如不确定，请选择最后一项\u0026mdash;\u0026mdash;我们会在报价中给出建议。 此步骤不收取任何费用\u0026mdash;\u0026mdash;我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。\n我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。\n提交估值申请 我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。\n相关服务 # 想了解年度义务的背景与估值频率？请参阅一份独立指南： SMSF 估值就绪度与 SIS 8.02B。 会计师或管理人需要为多个基金估值商业持仓？专门的 批量 SMSF 估值服务可处理该工作流。 常见问题 # 什么是 SMSF 商业物业估值？ 对您 SMSF 持有的商业物业或营业用房地产（办公室、商铺、仓库或营业场所）进行的独立市场估值。它支持基金的年度账目与审计（SIS 法规 8.02B），以及任何关联方或借贷事件。 商业估值与住宅估值有何不同？ 商业价值依赖租约与物业产生的收入，常按市场收益率（cap rate）资本化，且可比成交较少。这一分析连同状况与装修，正是商业持仓更常适合上门查勘的原因。 租给我自己企业的营业用房地产需要独立估值吗？ 租约必须为公平交易的市场条款、租金按市场水平，且审计师会同时审查价值与租约。独立、带日期的估值是价值一侧最干净的证据；租约条款请与您的顾问确认。 我的 SMSF 可以从关联方购入营业场所吗？ 完全用于经营的营业用房地产一般可由基金购入——但必须按市场价值并有可支持的证据。购入规则属于建议范畴，交易前请与您的 SMSF 顾问确认；我们提供估值证据，而非建议。 商业 SMSF 估值要多少钱？ 桌面 $299 起，上门 $690 起（为参考值）。商业持仓与租给关联企业的场所通常适合上门以获得最有力的证据。看到物业后我们会确认固定价格。 这是财务或 SMSF 建议吗？ 不是——我们提供独立估值，而非关于您基金的建议。估值时间、租约条款与处理方式请与您基金的会计师或审计师确认。 以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。估值时间、租约条款与审计要求请与您基金的 会计师或核准 SMSF 审计师确认。初步估价为自动生成，并非经认证的估值；已签署的估值另行 出具。\n","date":"2026年8月16日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/smsf-commercial-property-valuation/","section":"SMSF 物业估值 - 独立、签署、审计就绪（法规 8.02B）","summary":"SMSF 持有的商业物业——办公室、商铺、仓库，或您自己企业向基金承租的营业场所 ——与住宅持仓一样，每年都必须在基金账目中列示一个市场价值。不同之处在于这个价值是 如何得出的：商业价值依赖于租约以及物业产生的收入，而不仅仅是可比住宅成交。本页说明 商业物业或营业用房地产（business real property）估值有何不同、为什么独立估值很重要， 以及您的基金何时需要它。\n您基金在此的义务是持续性的——每个财政年度，SMSF 都必须按市场价值申报物业，用于基金 财务报表与审计（SIS 法规 8.02B）。（备受讨论的 2027 年 7 月 1 日资本利得税（CGT） 变更针对个人，并不适用于 SMSF。）\n订购估值\n商业物业与住宅物业的区别 # 商业估值与标准住宅估值是不同性质的工作：\n收入与租约证据。 价值由租金、租期、租户以及由谁承担支出决定——因此租约是核心 证据，而非可有可无。 资本化率（cap rate）。 估价师通常按市场收益率将物业的净收入资本化，再与成交 相互印证。住宅估值很少这样做。 可比成交较少。 商业与工业成交更少、彼此差异更大，因此建立有依据的数字需要更多 分析。 状况、装修与用途。 分区规划、建筑状况、租户装修与混合用途都会影响数字，这正是 实地查勘往往物有所值的原因。 正因如此，商业与营业用房地产更常适合上门估值——由估价师亲自查勘场所并审阅租约。\n租给关联企业的营业用房地产 # 一种常见的 SMSF 结构是：由基金持有营业用房地产（完全且专门用于经营的场所），并租给 关联企业。这是允许的，但附有条件：租约必须为真实的公平交易（arm’s-length）条款， 租金按市场水平设定。审计师会同时严格审查市场价值与租约条款，因此独立、带日期 的价值证据能为整个安排提供支持。当租户为关联方时，可参阅 关联方物业估值，了解怎样的证据才站得住脚。\n","title":"SMSF 商业物业估值 - 独立、审计就绪","type":"page"},{"content":"由合资格估价师签署的 SMSF 物业市场估值——固定价格、快速、审计就绪（SIS 法规 8.02B）。\n订购估值\n您将获得 # 一份独立、签署的估值报告；固定价格；快速交付；按 SMSF 年度申报要求编制。 以上为一般信息，并非财务或 SMSF 建议。\n是否可以下单？ # 勾选您已备妥的项目，让您的 SMSF 估值无需来回沟通即可开始准备。\n物业地址与产权 / 地块信息。 确认该物业由您的 SMSF 持有。 基金年度申报与审计的截止日期。 相关支持证据（租约、过往估值、近期可比成交）。 选择加入年度重新估值提醒，让您从不逾期。 勾选适用项，查看您下单的就绪度。\n需要免费的年度重估提醒？ 通过邮件登记——免费、无义务。\n管理多个基金的会计师或管理人？ 批量工作流请见 SMSF Valuation Ready 和 合作伙伴门户。\n估值方案对比 # 两种方案均为独立估值，由合资格估价师签署，并按基金年度申报（SIS 法规 8.02B）的 审计就绪标准编制。\n桌面评估——$299 起 上门估值——$690 起 估价师的工作方式 依据记录、影像、可比成交及您提供的资料（租约、过往估值） 桌面路径全部内容，另加内外部实地查勘 最适合的 SMSF 情形 标准住宅物业；常规年度市场价值更新 近期装修或受损；特殊物业；关联方交易；上年度审计师曾质询 审计契合度 典型持仓的客观、有依据证据 状况或审查强度影响价值时最有力的证据 交付速度 最快 稍长（需实地查勘） 什么时候上门估值对基金更值得： 上次外部估值后物业曾装修或受损；基金即将开始 领取养老金；涉及关联方交易（实物缴款、转移、租赁）；物业占基金资产比重较大； 或您的审计师去年曾提出质疑。\n两种方案均免费附送年度重估提醒（见上方登记入口），让基金从不错过周期。 超高价值或商业物业可升级至高级独立估值行——下单时说明即可。\n为参考值。我们提供估值，而非关于您基金的建议。\n申请您的估值 # 无法保存您的请求，请重试。 谢谢\u0026mdash;\u0026mdash;我们已收到您的请求，会尽快通过邮件发送后续步骤和个性化报价。如一个工作日内未收到，请检查垃圾邮件文件夹。 名字 姓氏 电子邮箱 邮箱是主要的沟通渠道 电话 物业地址 澳洲地址\u0026mdash;\u0026mdash;需要估值的物业。 估值对象是？ 个人 信托 / 合伙 SMSF 公司 您需要哪种估值？ 桌面评估\u0026mdash;\u0026mdash;无需上门 上门估值\u0026mdash;\u0026mdash;估价师到访物业 专项估值\u0026mdash;\u0026mdash;复杂或非标准物业 不确定\u0026mdash;\u0026mdash;请为我推荐 如不确定，请选择最后一项\u0026mdash;\u0026mdash;我们会在报价中给出建议。 此步骤不收取任何费用\u0026mdash;\u0026mdash;我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。\n我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。\n提交估值申请 我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。\n常见问题 # 我的 SMSF 为什么需要物业估值？ SMSF 每年必须按市场价值申报物业，用于基金财务报表与审计（SIS 法规 8.02B）。一份独立、签署的估值可提供支持。 这是财务或 SMSF 建议吗？ 不是——我们提供独立估值，而非关于您基金的建议。仅为一般信息。 多快、多少钱？ 固定价格：桌面评估 $299 起，上门（实地查勘）$690 起。我们会连同价格告知交付时间。为参考值。 可以每年提醒我吗？ 可以——您可选择加入年度重新估值提醒，让基金从不逾期。 估价师是独立的吗？ 是——报告由独立合资格估价师签署，并按审计就绪标准编制。 SMSF 物业多久需要估值一次？ 基金资产须每个财政年度按市场价值列报（SIS 法规 8.02B）。审计师通常还期望定期取得新的外部证据——一般约每 3 年一次，市场大幅波动或物业发生变化时更应提前。请与您基金的审计师确认具体要求。 受托人可以自行估值吗？ ATO 指引允许受托人基于客观、有依据的数据自行估值，但审计师通常将物业视为重大资产，证据不足时可能提交违规报告（ACR）。独立签署的估值是通过审计最稳妥的方式——尤其当物业占基金资产比重较大时。 SMSF 审计师会接受什么样的物业证据？ 审计师要求客观、有依据的证据：可比成交、清晰的方法，以及与受托人相互独立。合资格估价师签署的估值将三者打包齐备；当物业构成重大项目时，一个孤零零的数字或非正式意见通常经不起审查。 基金开始领取养老金时需要重新估值吗？ 退休阶段的余额与上限依赖基金资产的市场价值，因此养老金开始时通常需要一份新的、有依据的估值。具体时间请与您的会计师或管理人确认——我们提供估值，而非关于您基金的建议。 关联方交易或实物缴款怎么处理？ 基金与关联方之间的交易——实物缴款、转移、营业场所租赁——一般须按市场价值进行，且会受到审计师额外关注。交易日期的独立带日期证据是最稳妥的保护。 商业物业或营业用房地产有区别吗？ 年度市场价值要求（SIS 法规 8.02B）同样适用。商业持仓——尤其是租给关联企业的营业场所——在价值和租约条款上通常面临更严格的审查，这正是上门查勘估值发挥价值之处。具体请与您的顾问确认。 估值费可以由基金支付吗？ 基金资产的估值费通常属于基金管理开支——请您的会计师或管理人确认您基金的处理方式。以上为一般信息，并非建议。 审计师对我们的价值不满意会怎样？ 审计师可对审计报告出具保留意见，并可向 ATO 提交审计师违规报告（ACR）——这是受托人希望避免的结果。有力、及时、独立的证据是预防之道。 我的 SMSF 可以从我或亲属手上购买物业吗？ 规则很严格：基金一般不得从关联方购入住宅物业；营业用房地产（完全用于经营的场所）可以购入——但必须按市场价值并有妥善证据。这正是独立带日期估值证据最重要的场景。购入规则属于建议范畴：交易前请与您的 SMSF 顾问确认。 使用 SMSF 贷款（LRBA）持有的物业也要估值吗？ 要——年度市场价值要求不因借贷而改变，而有限追索借贷安排往往还有自己的估值时点：贷款机构要求、再融资，以及关联方贷款条款审查。请保持基金证据档案的更新。 基金清盘或成员退出时需要估值吗？ 通常需要——权益按市场价值结算、转出或支付，因此一份新的、有依据的基金物业估值能同时保护退出成员和留存成员。具体流程请与您的管理人确认。 保险价值和市场价值一样吗？ 不一样——保险通常覆盖重建/重置成本，可能明显高于或低于市场价值。审计师依据 SIS 法规 8.02B 需要的是市场价值；保险数字不能替代。 以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。初步估价为自动生成，并非经认证的 估值；已签署的估值另行出具。\n","date":"2026年8月16日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/","section":"SMSF 物业估值 - 独立、签署、审计就绪（法规 8.02B）","summary":"由合资格估价师签署的 SMSF 物业市场估值——固定价格、快速、审计就绪（SIS 法规 8.02B）。\n订购估值\n您将获得 # 一份独立、签署的估值报告；固定价格；快速交付；按 SMSF 年度申报要求编制。 以上为一般信息，并非财务或 SMSF 建议。\n是否可以下单？ # 勾选您已备妥的项目，让您的 SMSF 估值无需来回沟通即可开始准备。\n物业地址与产权 / 地块信息。 确认该物业由您的 SMSF 持有。 基金年度申报与审计的截止日期。 相关支持证据（租约、过往估值、近期可比成交）。 选择加入年度重新估值提醒，让您从不逾期。 勾选适用项，查看您下单的就绪度。\n需要免费的年度重估提醒？ 通过邮件登记——免费、无义务。\n","title":"SMSF 物业估值 - 独立、签署、审计就绪（法规 8.02B）","type":"page"},{"content":"SMSF 物业估值要多少钱？我们的固定价格为桌面 $299 起、上门 $690 起（为参考值）。本页说明这些数字背后的依据、什么会把估值从一种范围推向另一种，以及为什么 首先要比较的是范围，而不是标价。\n为什么这对您的基金重要：每个财政年度，SMSF 都必须按市场价值申报物业，用于基金财务报表 与审计（SIS 法规 8.02B）。（2027 年 7 月 1 日的资本利得税变更针对个人，并不适用于 SMSF。）估值是每年都要做的基金常规事务——因此公道的固定价格与合适的范围，年年都重要。\n订购估值\n固定价格一览 # 桌面评估——$299 起 上门估值——$690 起 包含内容 记录、影像、可比成交及您提供的资料（租约、过往估值） 桌面路径全部内容，另加内外部实地查勘 最适合的 SMSF 情形 标准住宅物业；常规年度更新 装修或受损；特殊物业；关联方交易；上年度审计师曾质询 交付速度 最快 稍长（需实地查勘） 为参考值。看到物业后，我们会以固定报价确认价格。\n哪些因素影响费用 # 价格取决于估价师为得出有依据的数字所需的工作量：\n桌面 vs 上门。 实地查勘需要估价师在现场投入时间，因此上门高于桌面。当物业状况或 审查强度确实影响价值时，这份溢价物有所值。 物业类型与复杂度。 标准住宅比特殊、混合用途或商业物业，或租给关联企业的场所，更 容易取证。 您已有的证据。 近期租约、过往估值或清晰的可比成交，能让估价师的工作更顺畅。证据 稀少或相互矛盾则会增加工作量。 地段与可比成交。 当近期可比成交稀少时（乡村、独特或流通性低的市场），建立有依据 的价值需要更多投入。 为什么范围优先，而非价格 # 只比较金额很有诱惑力，但真正的问题是哪种范围能为审计师提供可以依赖的证据。对标准住宅 的常规年度更新而言，价格较低的桌面评估是正确、经济的选择。但若物业曾装修、处于养老金 阶段、占基金资产比重较大，或去年曾被审计师质询，上门估值反而更划算——它能避免审计被出具 保留意见或返工，而这些代价远高于费用差额。\n换句话说：让范围匹配风险，价格自然水到渠成。如不确定，可先订购桌面方案并注明特殊之处 ——在您决定前，我们会告知上门是否能提供更有力的证据。完整的分步流程请见 如何订购 SMSF 物业估值；审计用途请见 用于账目与审计的 SMSF 估值。\n估值费可以由基金支付吗？ # 基金资产的估值费通常作为基金管理开支处理——请您的会计师或管理人确认您基金的处理方式。 以上为一般信息，并非关于您基金的建议。\n申请您的估值 # 无法保存您的请求，请重试。 谢谢\u0026mdash;\u0026mdash;我们已收到您的请求，会尽快通过邮件发送后续步骤和个性化报价。如一个工作日内未收到，请检查垃圾邮件文件夹。 名字 姓氏 电子邮箱 邮箱是主要的沟通渠道 电话 物业地址 澳洲地址\u0026mdash;\u0026mdash;需要估值的物业。 估值对象是？ 个人 信托 / 合伙 SMSF 公司 您需要哪种估值？ 桌面评估\u0026mdash;\u0026mdash;无需上门 上门估值\u0026mdash;\u0026mdash;估价师到访物业 专项估值\u0026mdash;\u0026mdash;复杂或非标准物业 不确定\u0026mdash;\u0026mdash;请为我推荐 如不确定，请选择最后一项\u0026mdash;\u0026mdash;我们会在报价中给出建议。 此步骤不收取任何费用\u0026mdash;\u0026mdash;我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。\n我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。\n提交估值申请 我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。\n相关服务 # 初次接触年度义务，或想在支出前确认就绪度？请参阅一份独立指南： SMSF 估值就绪度。 需要为多个基金定价估值？专门的 批量 SMSF 估值服务正为此而建。 常见问题 # SMSF 物业估值要多少钱？ 固定价格：桌面 $299 起，上门（完整查勘）$690 起。为参考值。看到物业信息后，我们会确认固定报价与交付时间。 上门为什么比桌面贵？ 上门包含内外部实地查勘，需要估价师在现场投入时间。当状况、关联方交易或审计审查影响价值时物有所值；对标准住宅的常规年度更新而言，桌面通常已足够。 是什么让一份估值比另一份贵？ 范围（桌面或上门）、物业的类型与复杂度、您已有多少支持证据，以及该市场可比成交的可得性。 最便宜的方案对审计总是够用吗？ 未必。真正的问题是该范围能否为审计师提供可依赖的证据。常规年度更新用桌面即可；当物业重大、曾装修、处于养老金阶段或此前被质询时，上门更稳妥、更划算。 我的 SMSF 可以支付估值费吗？ 基金资产的估值费通常属于基金管理开支，但请您的会计师或管理人确认您基金的处理方式。以上为一般信息，并非建议。 以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。价格为参考值，并按每处物业以固定报价确认； 费用处理方式请与您基金的会计师确认。初步估价为自动生成，并非经认证的估值；已签署的估值 另行出具。\n","date":"2026年8月16日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/smsf-property-valuation-cost/","section":"SMSF 物业估值 - 独立、签署、审计就绪（法规 8.02B）","summary":"SMSF 物业估值要多少钱？我们的固定价格为桌面 $299 起、上门 $690 起（为参考值）。本页说明这些数字背后的依据、什么会把估值从一种范围推向另一种，以及为什么 首先要比较的是范围，而不是标价。\n为什么这对您的基金重要：每个财政年度，SMSF 都必须按市场价值申报物业，用于基金财务报表 与审计（SIS 法规 8.02B）。（2027 年 7 月 1 日的资本利得税变更针对个人，并不适用于 SMSF。）估值是每年都要做的基金常规事务——因此公道的固定价格与合适的范围，年年都重要。\n订购估值\n固定价格一览 # 桌面评估——$299 起 上门估值——$690 起 包含内容 记录、影像、可比成交及您提供的资料（租约、过往估值） 桌面路径全部内容，另加内外部实地查勘 最适合的 SMSF 情形 标准住宅物业；常规年度更新 装修或受损；特殊物业；关联方交易；上年度审计师曾质询 交付速度 最快 稍长（需实地查勘） 为参考值。看到物业后，我们会以固定报价确认价格。\n哪些因素影响费用 # 价格取决于估价师为得出有依据的数字所需的工作量：\n桌面 vs 上门。 实地查勘需要估价师在现场投入时间，因此上门高于桌面。当物业状况或 审查强度确实影响价值时，这份溢价物有所值。 物业类型与复杂度。 标准住宅比特殊、混合用途或商业物业，或租给关联企业的场所，更 容易取证。 您已有的证据。 近期租约、过往估值或清晰的可比成交，能让估价师的工作更顺畅。证据 稀少或相互矛盾则会增加工作量。 地段与可比成交。 当近期可比成交稀少时（乡村、独特或流通性低的市场），建立有依据 的价值需要更多投入。 为什么范围优先，而非价格 # 只比较金额很有诱惑力，但真正的问题是哪种范围能为审计师提供可以依赖的证据。对标准住宅 的常规年度更新而言，价格较低的桌面评估是正确、经济的选择。但若物业曾装修、处于养老金 阶段、占基金资产比重较大，或去年曾被审计师质询，上门估值反而更划算——它能避免审计被出具 保留意见或返工，而这些代价远高于费用差额。\n","title":"SMSF 物业估值费用与价格影响因素","type":"page"},{"content":"订购一份独立的 SMSF 物业估值，应当只需几分钟，而不是反复开会。本页将带您走完整个 流程——SMSF 物业估价师需要您提供什么、桌面评估与上门估值的范围区别、需时多久，以及 您最终获得的、用于基金账目与审计的签署报告。\n先说背景。备受讨论的 2027 年 7 月 1 日资本利得税（CGT）计算方式变更，针对的是个人， 并不适用于自管养老金基金（SMSF）。您基金的义务是持续性的：每个财政年度，SMSF 都 必须按市场价值申报物业，用于基金财务报表与年度审计（SIS 法规 8.02B）。订购一份有依据 的估值，正是受托人干净利落地满足这项年度要求的方式。\n订购估值\n1. 告知基金与物业信息 # 为让估值无需来回沟通即可开始准备，请备妥以下内容：\n物业地址与产权 / 地块信息。 确认该物业由您的 SMSF 持有（基金列于产权名下，或通过有限追索借贷安排的裸信托 持有）。 基金年度申报与审计的截止日期，以便估值日期契合您的申报周期。 您已有的支持证据——租约、过往估值或近期可比成交。证据越充分，得出的数字通常 越紧凑、越有依据。 您在下方表单中提交这些信息。该步骤不收取任何费用——我们会先确认合适的方案与固定价格。\n2. 选择估值范围——桌面或上门 # 决定 SMSF 估值形态的主要选择是范围，而非品牌。两种方案均为独立估值，由合资格估价师签署， 并按 SIS 法规 8.02B 的审计就绪标准编制。\n桌面评估——$299 起 上门估值——$690 起 估价师的工作方式 依据记录、影像、可比成交及您提供的资料（租约、过往估值） 桌面路径全部内容，另加内外部实地查勘 最适合的 SMSF 情形 标准住宅物业；常规年度市场价值更新 近期装修或受损；特殊物业；关联方交易；上年度审计师曾质询 证据强度 典型持仓的客观、有依据证据 状况或审查强度影响价值时最有力的证据 交付速度 最快 稍长（需实地查勘） 如不确定哪种合适，可先订购桌面方案，并注明物业的任何特殊之处——若上门查勘能为审计师 提供更有力的证据，我们会主动提示。更完整的费用说明请见 SMSF 物业估值费用。\n3. 交付时间 # 在看到物业信息后，我们会连同固定价格确认具体的交付时间。桌面评估最快；上门估值因包含 实地查勘而稍长。若您的审计或年度申报有硬性截止日期，请在表单中告知日期，我们会据此安排。\n4. 收到签署报告 # 您将收到一份由独立合资格估价师签署的估值报告——市场价值、估值日期、可比证据与估值方法 一应俱全，编排成您的会计师可直接放入基金财务报表、您的审计师可以依赖的形式。请参阅 怎样的估值才达到账目与审计的就绪标准。\n签署的独立估值是最有力的单项证据，但并非 ATO 接受的唯一方法——受托人也可基于客观、有 依据的数据自行估值。当物业为重大资产、处于养老金阶段或涉及关联方交易时，独立估值正是 审计师最常期望的证据。\n申请您的估值 # 无法保存您的请求，请重试。 谢谢\u0026mdash;\u0026mdash;我们已收到您的请求，会尽快通过邮件发送后续步骤和个性化报价。如一个工作日内未收到，请检查垃圾邮件文件夹。 名字 姓氏 电子邮箱 邮箱是主要的沟通渠道 电话 物业地址 澳洲地址\u0026mdash;\u0026mdash;需要估值的物业。 估值对象是？ 个人 信托 / 合伙 SMSF 公司 您需要哪种估值？ 桌面评估\u0026mdash;\u0026mdash;无需上门 上门估值\u0026mdash;\u0026mdash;估价师到访物业 专项估值\u0026mdash;\u0026mdash;复杂或非标准物业 不确定\u0026mdash;\u0026mdash;请为我推荐 如不确定，请选择最后一项\u0026mdash;\u0026mdash;我们会在报价中给出建议。 此步骤不收取任何费用\u0026mdash;\u0026mdash;我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。\n我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。\n提交估值申请 我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。\n相关服务 # 想在下单前了解年度义务并让基金做好准备？请参阅一份独立指南： SMSF 估值就绪度与估值频率。 会计师或管理人需要一次性为多个基金下单？专门的 批量 SMSF 估值服务可处理该工作流。 常见问题 # 如何订购 SMSF 物业估值？ 在订购表单中提交物业地址、产权信息以及基金的审计 / 申报时间。我们会回复合适的范围和固定价格——该步骤不收费——随后编制并交付签署报告。 估价师需要哪些信息？ 物业地址与产权 / 地块信息、确认物业由您的 SMSF 持有、基金申报与审计的截止日期，以及您已有的证据，如租约、过往估值或近期可比成交。 应该选桌面还是上门？ 桌面（$299 起）适合标准住宅物业的常规年度市场价值更新。上门（$690 起）增加实地查勘，在物业装修后、特殊物业，或涉及关联方交易或审计师质询时能提供更有力的证据。为参考值。 SMSF 物业估值需要多久？ 我们会连同固定价格确认交付时间。桌面最快；上门因需实地查勘而稍长。告知我们审计截止日期，我们会据此安排。 我究竟会收到什么？ 一份由独立合资格估价师签署的估值报告——市场价值、估值日期、可比证据与方法——编排成可直接放入基金账目、并在审计中站得住脚的形式。 估价师独立于受托人吗？ 是。报告由独立于基金及其受托人的合资格估价师签署，这正是审计师所看重的独立性。 以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。请与您基金的会计师或审计师确认估值时间与 处理方式。初步估价为自动生成，并非经认证的估值；已签署的估值另行出具。\n","date":"2026年8月16日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/how-to-order-an-smsf-property-valuation/","section":"SMSF 物业估值 - 独立、签署、审计就绪（法规 8.02B）","summary":"订购一份独立的 SMSF 物业估值，应当只需几分钟，而不是反复开会。本页将带您走完整个 流程——SMSF 物业估价师需要您提供什么、桌面评估与上门估值的范围区别、需时多久，以及 您最终获得的、用于基金账目与审计的签署报告。\n先说背景。备受讨论的 2027 年 7 月 1 日资本利得税（CGT）计算方式变更，针对的是个人， 并不适用于自管养老金基金（SMSF）。您基金的义务是持续性的：每个财政年度，SMSF 都 必须按市场价值申报物业，用于基金财务报表与年度审计（SIS 法规 8.02B）。订购一份有依据 的估值，正是受托人干净利落地满足这项年度要求的方式。\n订购估值\n1. 告知基金与物业信息 # 为让估值无需来回沟通即可开始准备，请备妥以下内容：\n物业地址与产权 / 地块信息。 确认该物业由您的 SMSF 持有（基金列于产权名下，或通过有限追索借贷安排的裸信托 持有）。 基金年度申报与审计的截止日期，以便估值日期契合您的申报周期。 您已有的支持证据——租约、过往估值或近期可比成交。证据越充分，得出的数字通常 越紧凑、越有依据。 您在下方表单中提交这些信息。该步骤不收取任何费用——我们会先确认合适的方案与固定价格。\n2. 选择估值范围——桌面或上门 # 决定 SMSF 估值形态的主要选择是范围，而非品牌。两种方案均为独立估值，由合资格估价师签署， 并按 SIS 法规 8.02B 的审计就绪标准编制。\n","title":"如何订购 SMSF 物业估值","type":"page"},{"content":"SMSF Property Valuer（ABN 65 397 914 685）运营本网站，并对通过本网站收集的个人信息负责。\n本网站提供物业估值服务。本政策说明我们如何依据澳大利亚《1988 年隐私法》（联邦）及澳大利亚隐私原则（APPs）处理个人信息。\n我们收集哪些信息 # 当您提交咨询时，我们会收集您提供的资料——通常包括姓名、邮箱、电话、物业地址以及物业的持有方式。您浏览本网站时，我们也可能收集基本使用数据（例如分析数据）。\n收集目的 # 用于回复您的估值咨询、提供您请求的服务并与您联系。我们依据您提交表单时给予的同意处理这些信息。\n信息披露 # 我们会向协助我们提供服务的服务提供商（例如托管、邮件和 CRM 服务商）披露您的信息。我们不会出售您的个人信息。\n跨境披露 # 我们的部分服务提供商在澳大利亚境外存储或处理数据。我们目前的表单及邮件服务提供商 Brevo 将联系人数据存储于欧盟境内的服务器，分析服务提供商也可能在境外处理数据。我们会采取合理措施，确保境外接收方按照澳大利亚隐私原则（APP 8）处理您的信息。\n存储与安全 # 我们采取合理措施保护您的信息免遭滥用、丢失和未经授权的访问，并仅在收集目的所需或法律要求的期限内保留。\n您的权利 # 您可以请求查阅或更正您的个人信息、撤回同意，或提出隐私投诉。请联系 privacy@smsfpropertyvaluer.com.au。您也可以向澳大利亚信息专员办公室（OAIC，oaic.gov.au）投诉。\nCookies 与分析 # 我们可能使用 Cookies 和分析工具了解网站的使用情况。您可以通过浏览器设置管理 Cookies。\n联系方式 # 隐私相关咨询：privacy@smsfpropertyvaluer.com.au。\n","date":"2026年8月14日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/privacy/","section":"SMSF 物业估值 - 独立、签署、审计就绪（法规 8.02B）","summary":"SMSF Property Valuer（ABN 65 397 914 685）运营本网站，并对通过本网站收集的个人信息负责。\n本网站提供物业估值服务。本政策说明我们如何依据澳大利亚《1988 年隐私法》（联邦）及澳大利亚隐私原则（APPs）处理个人信息。\n我们收集哪些信息 # 当您提交咨询时，我们会收集您提供的资料——通常包括姓名、邮箱、电话、物业地址以及物业的持有方式。您浏览本网站时，我们也可能收集基本使用数据（例如分析数据）。\n收集目的 # 用于回复您的估值咨询、提供您请求的服务并与您联系。我们依据您提交表单时给予的同意处理这些信息。\n信息披露 # 我们会向协助我们提供服务的服务提供商（例如托管、邮件和 CRM 服务商）披露您的信息。我们不会出售您的个人信息。\n跨境披露 # 我们的部分服务提供商在澳大利亚境外存储或处理数据。我们目前的表单及邮件服务提供商 Brevo 将联系人数据存储于欧盟境内的服务器，分析服务提供商也可能在境外处理数据。我们会采取合理措施，确保境外接收方按照澳大利亚隐私原则（APP 8）处理您的信息。\n","title":"隐私政策","type":"page"},{"content":" How to take and send property photos Good photos help your valuer see the property's condition and features — and for CGT or SMSF valuations they become part of the evidence file. Follow these rules and our system does the rest automatically.\nThe golden rules Send the original photo file — not a WhatsApp or Messenger forward (messaging apps strip the hidden capture data), not a screenshot, and not a photo of a photo. Email attachments, file uploads and AirDrop keep the data intact. Turn location on for your camera before shooting (Settings \u0026rarr; Privacy \u0026rarr; Location \u0026rarr; Camera \u0026rarr; While Using). It stamps where the photo was taken. Any modern phone is fine — iPhone or Android. There is no required brand; what matters is the two rules above. Don't edit the photos — cropping and filter apps overwrite the capture data. Send them as taken. You confirm, you never type — we read the capture details from the file rather than asking you for them, and tell you what we found. If the data is missing you can supply it, and the photo is honestly recorded as \"declared\" rather than \"verified-consistent\". For property owners Shoot the street front, each main room, kitchen and bathrooms, outdoor areas, and anything that affects value — renovations, damage, views. Old photos are welcome for retrospective valuations: original files from your camera roll keep their original dates, which the system reads automatically. Send photos as email attachments to the address we reply from — never through messaging apps, which strip the capture data. What our system checks automatically Reads the photo's embedded capture time and GPS position (when present) — you confirm, never type. Cross-checks the camera clock against satellite time recorded in the same photo. Checks the GPS position is within the property's vicinity. Notes signs of editing software. Freezes every accepted photo with a digital fingerprint at receipt, so any later copy can be checked against it. Photo data supports the valuation evidence file; the valuation itself always rests on the valuer's professional assessment.\n","date":"1 八月 2026","externalUrl":null,"permalink":"/photo-guidelines/","section":"SMSF Property Valuation - Independent \u0026 Audit-Ready","summary":" How to take and send property photos Good photos help your valuer see the property's condition and features — and for CGT or SMSF valuations they become part of the evidence file. Follow these rules and our system does the rest automatically.\nThe golden rules Send the original photo file — not a WhatsApp or Messenger forward (messaging apps strip the hidden capture data), not a screenshot, and not a photo of a photo. Email attachments, file uploads and AirDrop keep the data intact. Turn location on for your camera before shooting (Settings → Privacy → Location → Camera → While Using). It stamps where the photo was taken. Any modern phone is fine — iPhone or Android. There is no required brand; what matters is the two rules above. Don't edit the photos — cropping and filter apps overwrite the capture data. Send them as taken. You confirm, you never type — we read the capture details from the file rather than asking you for them, and tell you what we found. If the data is missing you can supply it, and the photo is honestly recorded as \"declared\" rather than \"verified-consistent\". For property owners Shoot the street front, each main room, kitchen and bathrooms, outdoor areas, and anything that affects value — renovations, damage, views. Old photos are welcome for retrospective valuations: original files from your camera roll keep their original dates, which the system reads automatically. Send photos as email attachments to the address we reply from — never through messaging apps, which strip the capture data. What our system checks automatically Reads the photo's embedded capture time and GPS position (when present) — you confirm, never type. Cross-checks the camera clock against satellite time recorded in the same photo. Checks the GPS position is within the property's vicinity. Notes signs of editing software. Freezes every accepted photo with a digital fingerprint at receipt, so any later copy can be checked against it. Photo data supports the valuation evidence file; the valuation itself always rests on the valuer's professional assessment.\n","title":"Property photo guidelines","type":"page"},{"content":"每一年，您自管养老金基金（SMSF）的物业都必须在基金账目中列示一个市场价值——而且这个 价值要经得起年度审计。本页说明账目、成员报告与审计为何需要年度市场价值，以及怎样的证据 才算审计就绪，而不只是一个数字。\n这项义务是持续性的，而非一次性的。根据 SIS 法规 8.02B，SMSF 必须在每个财政年度按市场 价值在基金财务报表中列报每项资产。（注意：2027 年 7 月 1 日的资本利得税变更针对个人， 并不适用于 SMSF。您基金的义务是这项年度市场价值义务，保持不变。）\n订购估值\n账目为何每年都需要市场价值 # SMSF 中有三处依赖物业的市场价值：\n财务报表。 SIS 法规 8.02B 要求每个财政年度按市场价值列报基金资产，使资产负债表 反映基金实际持有的情况。 成员余额与报告。 每位成员的余额——以及依赖余额的上限与养老金计算——其准确度取决于 背后的资产价值。 养老金与转移事件。 开始领取养老金、成员退出、关联方交易或基金清盘，都按市场价值 进行，因此一个及时、有依据的数字能保护各方。 审计为何需要有依据的证据 # 每个 SMSF 每年都由独立的核准 SMSF 审计师审计。物业通常是重大资产，审计师会对其价值进行 严格检验。ATO 的指引是，受托人必须使用客观、有依据的数据——而非猜测或凑整数。当物业 重大、处于养老金阶段或涉及关联方交易时，通常需要独立估值。\n若证据不足，审计师可对审计报告出具保留意见，并可向 ATO 提交审计师违规报告（ACR） ——这是受托人希望避免的结果。有力、及时、独立的证据正是预防之道。\n怎样的证据才算审计就绪 # 审计师看重三点，而一份签署的估值将三者一并齐备：\n客观、有依据的数据——可比成交与市场证据，而非意见。 清晰的方法——估价师如何得出该数字，以及以哪一日为准。 与受托人相互独立——价值来自合资格估价师，而非从中受益的人。 签署的独立估值是最有力的单项证据——但并非 ATO 接受的唯一方法。受托人也可基于客观、有 依据的数据自行估值；关键在于经得起检验的是证据本身，而非标签。当物业重大或受到审查时， 独立签署的报告是使其达到审计就绪的最干净方式。\n多久一次，何时更新 # 基金资产必须在每个财政年度按市场价值列报。审计师通常还期望定期取得新的外部证据 ——一般约每三年一次，市场大幅波动、物业装修或开始领取养老金等事件时更应提前。关于时间 安排的更完整说明，请参阅一份独立指南： SMSF 物业多久需要估值一次。 准备好后，请见如何订购与 费用说明。\n申请您的估值 # 无法保存您的请求，请重试。 谢谢\u0026mdash;\u0026mdash;我们已收到您的请求，会尽快通过邮件发送后续步骤和个性化报价。如一个工作日内未收到，请检查垃圾邮件文件夹。 名字 姓氏 电子邮箱 邮箱是主要的沟通渠道 电话 物业地址 澳洲地址\u0026mdash;\u0026mdash;需要估值的物业。 估值对象是？ 个人 信托 / 合伙 SMSF 公司 您需要哪种估值？ 桌面评估\u0026mdash;\u0026mdash;无需上门 上门估值\u0026mdash;\u0026mdash;估价师到访物业 专项估值\u0026mdash;\u0026mdash;复杂或非标准物业 不确定\u0026mdash;\u0026mdash;请为我推荐 如不确定，请选择最后一项\u0026mdash;\u0026mdash;我们会在报价中给出建议。 此步骤不收取任何费用\u0026mdash;\u0026mdash;我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。\n我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。\n提交估值申请 我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。\n相关服务 # 想全面了解年度义务与就绪度？请参阅一份独立指南： SMSF 估值就绪度与 SIS 8.02B。 会计师或审计师需要为多个基金编制账目？专门的 批量 SMSF 估值服务可支持该工作流。 常见问题 # 我的 SMSF 为什么需要物业估值用于账目？ SIS 法规 8.02B 要求 SMSF 在每个财政年度按市场价值在基金财务报表中列报每项资产，使账目反映基金实际持有的情况。一份独立签署的估值可支持该数字。 审计真的需要估值吗？ 审计需要有依据的市场价值证据。ATO 期望客观、有依据的数据；当物业重大、处于养老金阶段或涉及关联方时，通常需要独立估值。它是审计师最干净的证据。 怎样的估值才算审计就绪？ 三点：客观、有依据的数据（可比成交，而非意见）；清晰的方法与估值日期；以及与受托人相互独立。合资格估价师签署的估值将三者一并齐备。 受托人可以自行估值吗？ ATO 指引允许受托人基于客观、有依据的数据自行估值，因此这是一种被接受的方法——但审计师常将物业视为重大资产，证据不足时可能提交违规报告。当物业占基金资产比重较大时，独立签署的估值最稳妥。 SMSF 物业多久需要估值一次？ 用于 SIS 法规 8.02B 的市场价值申报，每个财政年度一次。审计师通常还期望定期取得新的外部证据——一般约每三年一次，物业装修、市场波动或养老金事件时更应提前。请与您的审计师确认要求。 审计师对我们的价值不满意会怎样？ 审计师可对审计报告出具保留意见，并可向 ATO 提交审计师违规报告（ACR）。及时、独立、有依据的证据是预防之道。 以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。请与您基金的会计师或核准 SMSF 审计师确认 估值时间与审计要求。初步估价为自动生成，并非经认证的估值；已签署的估值另行出具。\n","date":"2026年7月31日","externalUrl":null,"permalink":"/zh/smsf-property-valuation-for-accounts-and-audit/","section":"SMSF 物业估值 - 独立、签署、审计就绪（法规 8.02B）","summary":"每一年，您自管养老金基金（SMSF）的物业都必须在基金账目中列示一个市场价值——而且这个 价值要经得起年度审计。本页说明账目、成员报告与审计为何需要年度市场价值，以及怎样的证据 才算审计就绪，而不只是一个数字。\n这项义务是持续性的，而非一次性的。根据 SIS 法规 8.02B，SMSF 必须在每个财政年度按市场 价值在基金财务报表中列报每项资产。（注意：2027 年 7 月 1 日的资本利得税变更针对个人， 并不适用于 SMSF。您基金的义务是这项年度市场价值义务，保持不变。）\n订购估值\n账目为何每年都需要市场价值 # SMSF 中有三处依赖物业的市场价值：\n财务报表。 SIS 法规 8.02B 要求每个财政年度按市场价值列报基金资产，使资产负债表 反映基金实际持有的情况。 成员余额与报告。 每位成员的余额——以及依赖余额的上限与养老金计算——其准确度取决于 背后的资产价值。 养老金与转移事件。 开始领取养老金、成员退出、关联方交易或基金清盘，都按市场价值 进行，因此一个及时、有依据的数字能保护各方。 审计为何需要有依据的证据 # 每个 SMSF 每年都由独立的核准 SMSF 审计师审计。物业通常是重大资产，审计师会对其价值进行 严格检验。ATO 的指引是，受托人必须使用客观、有依据的数据——而非猜测或凑整数。当物业 重大、处于养老金阶段或涉及关联方交易时，通常需要独立估值。\n若证据不足，审计师可对审计报告出具保留意见，并可向 ATO 提交审计师违规报告（ACR） ——这是受托人希望避免的结果。有力、及时、独立的证据正是预防之道。\n","title":"用于账目与审计的 SMSF 物业估值","type":"page"}]