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SMSF Property Valuer

用于账目与审计的 SMSF 物业估值

每一年，您自管养老金基金（SMSF）的物业都必须在基金账目中列示一个市场价值——而且这个 价值要经得起年度审计。本页说明账目、成员报告与审计为何需要年度市场价值，以及怎样的证据 才算审计就绪，而不只是一个数字。

这项义务是持续性的，而非一次性的。根据 SIS 法规 8.02B，SMSF 必须在每个财政年度按市场 价值在基金财务报表中列报每项资产。（注意：2027 年 7 月 1 日的资本利得税变更针对个人， 并不适用于 SMSF。您基金的义务是这项年度市场价值义务，保持不变。）

订购估值

账目为何每年都需要市场价值
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SMSF 中有三处依赖物业的市场价值：

  • 财务报表。 SIS 法规 8.02B 要求每个财政年度按市场价值列报基金资产，使资产负债表 反映基金实际持有的情况。
  • 成员余额与报告。 每位成员的余额——以及依赖余额的上限与养老金计算——其准确度取决于 背后的资产价值。
  • 养老金与转移事件。 开始领取养老金、成员退出、关联方交易或基金清盘，都按市场价值 进行，因此一个及时、有依据的数字能保护各方。

审计为何需要有依据的证据
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每个 SMSF 每年都由独立的核准 SMSF 审计师审计。物业通常是重大资产，审计师会对其价值进行 严格检验。ATO 的指引是，受托人必须使用客观、有依据的数据——而非猜测或凑整数。当物业 重大、处于养老金阶段或涉及关联方交易时，通常需要独立估值。

若证据不足，审计师可对审计报告出具保留意见，并可向 ATO 提交审计师违规报告（ACR） ——这是受托人希望避免的结果。有力、及时、独立的证据正是预防之道。

怎样的证据才算审计就绪
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审计师看重三点，而一份签署的估值将三者一并齐备：

  • 客观、有依据的数据——可比成交与市场证据，而非意见。
  • 清晰的方法——估价师如何得出该数字，以及以哪一日为准。
  • 与受托人相互独立——价值来自合资格估价师，而非从中受益的人。

签署的独立估值是最有力的单项证据——但并非 ATO 接受的唯一方法。受托人也可基于客观、有 依据的数据自行估值；关键在于经得起检验的是证据本身，而非标签。当物业重大或受到审查时， 独立签署的报告是使其达到审计就绪的最干净方式。

多久一次，何时更新
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基金资产必须在每个财政年度按市场价值列报。审计师通常还期望定期取得新的外部证据 ——一般约每三年一次，市场大幅波动、物业装修或开始领取养老金等事件时更应提前。关于时间 安排的更完整说明，请参阅一份独立指南： SMSF 物业多久需要估值一次。 准备好后，请见如何订购与 费用说明。

申请您的估值
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此步骤不收取任何费用——我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。

我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。

我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。

相关服务
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常见问题
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我的 SMSF 为什么需要物业估值用于账目？
SIS 法规 8.02B 要求 SMSF 在每个财政年度按市场价值在基金财务报表中列报每项资产，使账目反映基金实际持有的情况。一份独立签署的估值可支持该数字。
审计真的需要估值吗？
审计需要有依据的市场价值证据。ATO 期望客观、有依据的数据；当物业重大、处于养老金阶段或涉及关联方时，通常需要独立估值。它是审计师最干净的证据。
怎样的估值才算审计就绪？
三点：客观、有依据的数据（可比成交，而非意见）；清晰的方法与估值日期；以及与受托人相互独立。合资格估价师签署的估值将三者一并齐备。
受托人可以自行估值吗？
ATO 指引允许受托人基于客观、有依据的数据自行估值，因此这是一种被接受的方法——但审计师常将物业视为重大资产，证据不足时可能提交违规报告。当物业占基金资产比重较大时，独立签署的估值最稳妥。
SMSF 物业多久需要估值一次？
用于 SIS 法规 8.02B 的市场价值申报，每个财政年度一次。审计师通常还期望定期取得新的外部证据——一般约每三年一次，物业装修、市场波动或养老金事件时更应提前。请与您的审计师确认要求。
审计师对我们的价值不满意会怎样？
审计师可对审计报告出具保留意见，并可向 ATO 提交审计师违规报告（ACR）。及时、独立、有依据的证据是预防之道。

以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。请与您基金的会计师或核准 SMSF 审计师确认 估值时间与审计要求。初步估价为自动生成，并非经认证的估值；已签署的估值另行出具。