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SMSF Property Valuer

SMSF LRBA 物业估值（借贷购房）

当 SMSF 以借入资金购买物业时，须通过有限追索借贷安排（LRBA）进行——物业由一个独立的 持有信托（裸信托，bare trust）持有，直至贷款还清。这一结构为「有依据的市场价值」带来 两类受众：贷款机构，据此核定并复核针对该物业的贷款；以及基金的年度审计，需要 每年按市场价值列报该物业。本页说明为何借贷购入的物业仍需有依据的估值，以及何时需要。

年度义务不因存在贷款而改变：每个财政年度，SMSF 都必须按市场价值申报物业，用于基金 财务报表与审计（SIS 法规 8.02B）。（2027 年 7 月 1 日的资本利得税变更针对个人，并不 适用于 SMSF。）

订购估值

贷款机构为何需要市场价值
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向 SMSF 放贷的机构态度审慎。一份有依据的独立市场价值，是购入时贷款价值比（LVR）的 基础，在任何再融资或复核时同样如此。数字薄弱或过时可能拖延交割或再融资，因此尽早 取得有依据的估值能让整个安排顺畅推进。

年度审计同样需要它
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贷款交割后，物业仍列于基金账目，并像其他任何资产一样在年度审计中受检。物业通常是 重大资产，且涉及借贷时其价值还影响基金的净头寸与成员余额——因此审计师期望客观、 有依据的证据，而非凑整数。签署的独立估值是其中最有力的单项证据，尽管受托人也可基于 客观、有依据的数据自行估值。怎样的报告才达到 账目与审计的就绪标准，可参阅相应页面。

单一可购资产的背景
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LRBA 只能用于购入单一可购资产（或被视为一体的一组资产），且借款一般不得用于对该 资产进行超出维修与保养范围的改良。实践中，这意味着基金的价值紧随这一项资产变化——因此 在关键时点做一份清晰、带日期的估值既直截了当，也值得在基金证据档案中保持更新。

LRBA 物业何时需要估值
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  • 购入时——贷款机构的要求，也是基金的期初价值。
  • 每个财政年度——用于账目与审计的市场价值申报（SIS 法规 8.02B）。
  • 再融资或贷款复核时——贷款机构会重新检验价值。
  • 借款来自关联方时——贷款条款须反映公平交易、有依据的价值；条款本身属于建议范畴， 请与您的 SMSF 顾问确认。
  • 贷款还清、物业转出持有信托时。

费用与范围
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做年度更新的标准住宅 LRBA 物业通常适合桌面评估（$299 起）；当状况、关联方因素，或 贷款机构或审计师的质询涉及其中时，上门估值（$690 起）能提供更有力的证据。为参考值；看到物业后我们会确认固定价格。完整的费用说明 与如何订购请见相应页面。若 LRBA 物业为 商业物业，请见 SMSF 商业物业估值。

申请您的估值
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无法保存您的请求，请重试。
谢谢——我们已收到您的请求，会尽快通过邮件发送后续步骤和个性化报价。如一个工作日内未收到，请检查垃圾邮件文件夹。

此步骤不收取任何费用——我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。

我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。

我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。

相关服务
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常见问题
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用 SMSF 贷款购入的物业需要估值吗？
需要。年度市场价值要求（SIS 法规 8.02B）不因借贷而改变，而 LRBA 还有自己的估值时点——购入与再融资时的贷款机构，以及任何关联方贷款条款复核。请保持基金证据的更新。
为什么贷款机构和审计师都需要估值？
两者用途不同：贷款机构据有依据的价值核定并复核贷款，而审计师检验基金账目中列报的价值。一份独立、带日期的估值可同时干净地服务两者。
什么是有限追索借贷安排（LRBA）？
LRBA 是 SMSF 借贷购房的方式：资产由独立的持有信托（裸信托）持有，贷款机构的追索仅限于该单一可购资产。价值紧随这一项资产，因此在每个关键时点做一份清晰、带日期的估值很重要。
LRBA 再融资需要新的估值吗？
贷款机构通常会在再融资或贷款复核时重新检验市场价值，因此一份及时、有依据的估值有助于流程。具体要求请与您的贷款机构确认；我们提供独立的估值证据。
LRBA 物业估值要多少钱？
桌面 $299 起，上门 $690 起（为参考值）。标准住宅 LRBA 物业通常适合桌面；当状况或审查影响价值时上门更有力。看到物业后我们会确认固定价格。
这是财务或 SMSF 建议吗？
不是——我们提供独立估值，而非关于您基金或其借贷的建议。贷款条款与估值时间请与您的贷款机构及基金的会计师或审计师确认。

以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。贷款机构要求、贷款条款与估值时间请与您的 贷款机构及基金的会计师或核准 SMSF 审计师确认。初步估价为自动生成，并非经认证的估值； 已签署的估值另行出具。