让您的 SMSF 进入退休（养老金）阶段，会把基金物业的市场价值从后台记账变成驱动实际 计算的数字。当成员开始领取退休阶段收入流时，基金资产的价值决定养老金的期初余额——而 这又逐年影响转移余额账户（transfer balance account）与最低养老金。本页说明为何在养老金 开始时通常需要一份有依据的估值，以及养老金存续期间每一年为何也需要。
一如既往，基金的根本义务是年度性的：每个财政年度，物业都必须按市场价值申报，用于账目 与审计（SIS 法规 8.02B）。（2027 年 7 月 1 日的资本利得税变更针对个人，并不适用于 SMSF。）
养老金开始时市场价值为何重要#
开始领取退休阶段收入流，正是 ATO 指引提示需要有依据估值的事件之一，因为多个数字都 依赖它：
- 养老金期初余额。 养老金以支持它的资产价值起算——因此物业在开始日必须有一个及时、 有依据的市场价值。
- 转移余额账户。 开始退休阶段养老金会计入成员的转移余额账户，并对照转移余额上限 （transfer balance cap）衡量——因此价值必须准确。
- 豁免当期养老金收入（ECPI）。 基金在养老金阶段可豁免的收入比例依赖资产价值，这 使得从第一天起就有一个有依据的数字十分重要。
养老金阶段每一年也需要#
养老金并非一次设定、之后不管。每年 7 月 1 日，成员必须领取的最低养老金是账户余额的 一个百分比——而该余额取决于基金资产（包括物业）的市场价值。因此，除年度审计的常规市场 价值申报外，一份及时、有依据的估值还为每年的最低养老金重新计算提供依据。怎样的价值才 达到账目与审计的就绪标准，以及一份 独立指南SMSF 物业多久需要估值一次， 可参阅相应页面。
独立估值是最干净的证据#
由于养老金阶段是审查更严的情形之一，一份独立、签署的估值是开始价值最有力的单项证据。 受托人可以基于客观、有依据的数据自行估值，因此这并非唯一被接受的方法——但当养老金取决于 这个数字时，独立、审计就绪的报告是支持它最干净的方式。具体时间与计算请与负责养老金机制的 基金会计师或管理人确认；我们提供估值。
何时为养老金订购估值#
- 养老金开始时——收入流与转移余额账户的期初价值。
- 养老金存续期间每年 7 月 1 日——用于最低养老金重新计算与年度审计。
- 部分转回、新设养老金或重置余额的成员事件发生时。
费用与范围#
为开始养老金而估值的标准住宅物业通常适合桌面评估（$299 起）；当状况或审查影响价值时， 上门估值（$690 起）能提供更有力的证据——当养老金取决于该数字时，这一点值得权衡。 为参考值；看到物业后我们会确认固定价格。请见费用说明 与如何订购。
申请您的估值#
我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。
相关服务#
- 想在下单前全面了解年度义务与就绪度？请参阅一份独立指南： SMSF 估值就绪度与 SIS 8.02B。
- 会计师或管理人需要为多个基金开始养老金？专门的 批量 SMSF 估值服务可支持该工作流。
常见问题#
开始领取 SMSF 养老金需要物业估值吗？
养老金阶段为何需要市场价值？
养老金阶段每年都要重新估值吗？
受托人自估对养老金估值够用吗？
为养老金估值要多少钱？
这是财务或 SMSF 建议吗？
以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。养老金时间、转移余额与最低养老金计算请与您 基金的会计师或管理人确认。初步估价为自动生成，并非经认证的估值；已签署的估值另行出具。