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SMSF Property Valuer

SMSF 关联方物业估值

当物业在您的 SMSF 与关联方之间易手时——实物（in-specie）缴款进入基金、转出给成员， 或租给关联企业——该交易一般须按公平交易（arm’s-length）市场价值进行。这正是估值 证据质量最为关键的场景，因为基金与另一方彼此并不独立，一个客观、带日期的数字，正是横亘 在交易与审计师质疑之间的关键。本页说明其中缘由，以及您何时需要估值。

在任何交易之下，年度义务依然适用：每个财政年度，物业按市场价值申报，用于账目与审计 （SIS 法规 8.02B）。（2027 年 7 月 1 日的资本利得税变更针对个人，并不适用于 SMSF。）

订购估值

为什么这里的公平交易证据最为关键
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SMSF 与关联方之间的交易之所以受到额外审查，正因为双方利益相连。规则一般要求交易按市场 价值进行，且审计师会严格审查关联方交易。一份以交易日为准、签署的独立估值，是「交易确为 市场价值」这一点最有力的单项证据。受托人可以基于客观、有依据的数据自行估值，因此这并非 唯一被接受的方法——但对于关联方交易，独立、审计就绪的证据是对各方最干净的保护。

实物转移：缴款以及转入或转出
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实物转移移交的是物业本身，而非现金：

  • 实物缴款进入基金——例如缴入营业用房地产。它按市场价值计入，会影响缴款上限，因此 价值必须以转移日为准、站得住脚。
  • 转出给成员——以实物支付的权益，或从基金移出的资产，均按市场价值进行，从而同时 保护退出成员与留存成员。
  • 转移日即估值日。 由于上限与余额取决于该数字，交易发生当刻的带日期证据正是审计师 所看重的。

基金可以与不可以购入什么
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购入规则很严格，且属于建议范畴，交易前请与您的 SMSF 顾问确认。一般而言，基金不得从 关联方购入住宅物业；而完全用于经营的营业用房地产可以购入——但必须按市场价值并有妥善 证据。这正是独立、带日期的估值证据发挥作用之处。若物业为商业或营业场所，请见 SMSF 商业物业估值。

何时需要关联方估值
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  • 物业实物缴款进入基金。
  • 向成员的实物转移或权益支付。
  • 从关联方购入营业用房地产。
  • 与关联租户的租赁或租金审查。
  • 按市场价值结算余额的成员退出或基金清盘。

由于这些情形下状况与审查都会影响价值，上门估值往往能提供最有力的证据——请见 费用说明、如何订购， 以及怎样的报告才达到账目与审计的就绪标准。

费用与范围
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关联方交易通常适合上门估值（$690 起）以获得最有力、最站得住脚的证据，尽管简单 情形也可采用桌面评估（$299 起）。为参考值；看到物业后我们会确认固定价格。

申请您的估值
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无法保存您的请求，请重试。
谢谢——我们已收到您的请求，会尽快通过邮件发送后续步骤和个性化报价。如一个工作日内未收到，请检查垃圾邮件文件夹。

此步骤不收取任何费用——我们会针对您的物业回复固定报价。提交即表示您同意我们就此请求与您联系。

我们使用您的资料准备报价、安排并交付估值；如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用。在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。我们不会出售您的个人资料。资料由我们的邮件服务商 Brevo 处理，存储于欧盟境内。详见隐私政策。

我们使用您的资料准备估值并与您联系。如您委托我们，我们还会建立并长期保存该物业截至 2027 年 6 月 30 日的文件与状况记录，以便您、您的会计师或您委托的估值师在日后出售物业时使用；在删除您的个人资料后，我们会保留物业信息用于改进估值参考数据。详见我们的隐私政策；您可以随时要求我们删除您的资料。

相关服务
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常见问题
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什么是 SMSF 关联方物业估值？
当物业在您的基金与关联方之间交易时使用的独立市场估值——实物缴款、转出给成员、购入营业场所或关联方租赁。它证明该交易确为公平交易的市场价值。
关联方交易为何需要如此有力的证据？
因为基金与另一方并不独立，规则一般要求按市场价值进行，且审计师会严格审查。一份以交易日为准的独立估值，是证明其确为市场价值最干净的方式。
什么是实物转移，何时估值？
实物转移移交的是物业本身而非现金——作为缴款进入基金，或转出给成员。它以转移日的市场价值进行，因此该时点的带日期估值证据正是审计师所看重的。
我的 SMSF 可以从我或亲属手上购买物业吗？
基金一般不得从关联方购入住宅物业；完全用于经营的营业用房地产可以购入，但必须按市场价值并有妥善证据。购入规则属于建议范畴——交易前请与您的 SMSF 顾问确认。
关联方 SMSF 估值要多少钱？
桌面 $299 起，上门 $690 起（为参考值）。关联方交易通常适合上门以获得最有力的证据。看到物业后我们会确认固定价格。
这是财务或 SMSF 建议吗？
不是——我们提供独立估值，而非关于该交易或您基金的建议。交易规则、上限与时间请与您基金的会计师、审计师或 SMSF 顾问确认。

以上仅为一般信息，并非财务、SMSF 或税务建议。购入规则、缴款上限与时间请在交易前与您基金的 会计师、核准 SMSF 审计师或 SMSF 顾问确认。初步估价为自动生成，并非经认证的估值；已签署的 估值另行出具。